כשרוצים לקנות דירה, להחליף דירה לדירה חדשה או לבנות בית חדש נדרש סכום גדול.
בדרך כלל למי שעושים את זה אין את הכסף הגדול והם נדרשים להלוואה גדולה.
הלוואות מסוג זה נקראות משכנתא ויש להן מאפיינים מיוחדים:
- בחלק מהמקרים אפשר לקבל חלק מהסכום בערבות מדינה וכך הריבית המשולמת על ההלוואה היא ריבית נמוכה
- ההלוואה הזאת היא בסכום גדול שמתחיל במאות אלפי שקלים
- נדרש לתת ערבויות מתאימות למלווים שהם בדרך כלל בנקים למשכנתאות שהם בנקים שמיועדים לנושא זה
- החזר ההלוואה מתפרס על עשרות שנים
כשלוקחים משכנתא יש מספר מסלולים שאפשר לקחת ואפשר גם לשלב בינהם:
- ריבית משתנה או ריבית קבועה. לכל אחת מהשיטות יש יתרונות וחסרונות
- זמן ההחזר של המשכנתא. ככה שהזמן ארוך יותר (יכול להגיע עד 25 שנה) כך התשלום החודשי הוא משהו שמשק בית ממוצע יכול לעמוד בו. רצוי שהתשלום החודשי על משכנתא לא יעלה על 30% מההכנסות של משק הבית כדי לא להגיע למצב של חוסר בכסף ואי יכולת להחזיר את המשכנתא
- משכנתא לפי לוח שפיצר או לוח סילוקין. זה אומר האם יהיה החזר חודשי קבוע של ההלוואה לאורך כל זמן ההחזר או שיהיה החזר גדול יותר בהתחלה שירד עם הזמן
אם זאת דירה ראשונה ולמבקשי המשכנתא יש זכאות אז הם יכולים לקבל חלק מההלוואה בערבות מדינה שזה אומר שהריבית תהיה יותר נמוכה וזה כדאי.
לפני שלוקחים את ההלוואה צריך לגייס סכום כסף ראשוני כי משכנתא אי אפשר לקחת על 100% ממחיר הדירה. את הכסף אפשר לגייס מחסכונות, קרנות השתלמות ומשפחה. בהתאם לזה תנתן משכנתא.
כדאי לקחת בחשבון גם עלות של שיפוצים אפשריים בדירה שיכולים לעלות גם עשרות אלפי שקלים.
בדרך כלל על משכנתא יש הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון וזה ביטוח מבנה וגם ביטוח חיים שמבוקשים כערבות על ידי נותני המשכנתא.
בדרך כלל במקרה של קניית דירה שניה להשקעה הערבות היא משכון של הדירה הראשונה.
לפעמים כדאי באמצע החזרת ההלוואה לחשוב על מהלך של מיחזור משכנתא. כשמבצעים מיחזור אז מחזירים את ההלוואה הישנה ולוקחים חדשה בתנאים הרבה יותר טובים. מהלך כזה יכול לחסוך במקרים מסוימים גם עשרות אלפי שקלים בגלל שיש אפשרות למיקוח טוב יותר או ירידה של הריבית.
הליך כזה כדאי לעשות רק עם עזרה של יועץ משכנתאות שיבדוק אם הוא כדאי בכלל. יעוץ משכנתא מקצועי חוסך הרבה מאוד כסף.
לפני תחילת הליך של לקיחת משכנתא צריך להתייעץ עם עו"ד נדלן ן כדי לראות שכל מה שצריך מבחינה משפטית על הנכס סגור.